【2026年最新版】相続税対策（土地）の節税ポイントと評価額を下げる方法を完全解説

「土地があれば相続税対策になる」と聞いたことはあっても、具体的にどのような仕組みで税額が変わるのか、正しく理解している人は意外と多くありません。
実際、土地は現金とは異なり評価方法が複雑で、利用状況や形状、税制上の特例の使い方によって相続税額が大きく変わる可能性があります。さらに近年の税制改正により、相続直前の不動産取得による節税が難しくなり、長期的な資産管理の視点がこれまで以上に重要になりました。
しかし、制度の仕組みを知らないまま対策を進めると、本来使えるはずの特例を見逃したり、逆に資産価値を下げてしまうケースも少なくありません。
本記事では、土地の相続税評価の基本から、小規模宅地等の特例や貸家建付地評価、分筆や土地再評価による節税方法までをわかりやすく解説します。さらに、2026年税制改正で注目される「5年ルール」や、二次相続まで見据えた対策の考え方も整理しています。土地を所有している方が将来の相続で後悔しないために、今から知っておきたいポイントをまとめました。

※本記事に掲載している情報は、2026年3月時点の税制および法令に基づき、一般的な情報の提供を目的として作成したものです。実際の相続税額や特例の適用可否は、個別の状況（土地の形状、親族関係、保有期間等）によって大きく異なります。また、将来的な税制改正により内容が変更される可能性もあります。具体的な相続対策の実行にあたっては、必ず税理士や専門家にご相談の上、最終的な判断を行ってください。

相続税対策（土地）とは？基本の仕組みと評価方法

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相続税対策（土地）とは、土地の評価方法や税制上の特例を活用し、相続税の課税対象となる評価額を適正に下げるための対策を指します。土地は現金や預金と違い、相続税の計算時に「実際の市場価格（時価）」ではなく、国税庁が定めた評価基準に基づいて算定されるため、評価額が抑えられやすい資産です。そのため、土地の活用方法や評価の仕組みを理解することで、相続税の負担を大きく軽減できる可能性があります。

特に日本では不動産資産の割合が高く、相続税の課税対象の多くを土地が占めるケースも少なくありません。土地の評価額をどのように算出するかを理解することは、相続税対策の第一歩といえるでしょう。

土地は現金より相続税評価額が低くなる

相続税の計算では、資産ごとに評価方法が異なります。現金や預金は額面そのままが評価額になりますが、土地は「相続税評価額」という独自の計算方法を用いるため、実際の市場価格より低く評価されるのが一般的です。

このように、同じ1億円の資産でも現金として保有するより、土地として保有している方が相続税評価額は低くなる傾向があります。これが「不動産は相続税対策になる」といわれる理由の一つです。

土地の相続税評価方法

土地の評価額は、主に以下の2つの方式のいずれかで算出されます。

• 路線価方式
• 倍率方式

都市部の住宅地や商業地では路線価方式、郊外や地方では倍率方式が使われるケースが多いです。

路線価とは、道路に面した標準的な宅地の1㎡あたりの価格を国税庁が定めたもので、毎年更新されています。実勢価格より低めに設定されているため、相続税評価額も市場価格より低くなる仕組みです。

土地は利用状況によって評価額が変わる

土地の評価額は面積や立地だけで決まるわけではありません。土地の利用状況によっても評価額は変わります。例えば、更地として保有している場合と、アパートなどの賃貸住宅を建てている場合では評価額が異なります。

このように、土地は「どのように使われているか」によって評価額が変わります。したがって、相続税対策（土地）では、土地の利用方法を工夫して評価額を下げることが重要になります。

相続税対策（土地）は評価の仕組みを理解することが重要

土地の相続税対策を考える際に重要なのは、まず評価の仕組みを正しく理解することです。評価方法を理解していないまま対策を進めると、本来使える特例を見逃したり、逆に不利な形で相続してしまう可能性もあります。

• 土地は現金より評価額が低くなりやすい
• 評価方法は路線価方式と倍率方式の2種類
• 土地の利用状況によって評価額が変わる
• 特例を使うことで評価額を大きく下げられる

これらの基本を理解したうえで、次に重要になるのが具体的な節税制度の活用です。特に「小規模宅地等の特例」や「貸家建付地評価」などは、土地の相続税対策において非常に大きな効果を持つ制度として知られています。

令和8年度税制改正のポイント｜土地を使った相続税対策はどう変わった？

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令和8年度税制改正（2025年12月大綱公表）では、土地を使った相続税対策の考え方が大きく変わりました。これまでの対策では「アパートを建てれば評価額が下がる」といった短期的な節税スキームが注目されていましたが、制度の見直しにより相続直前（または贈与直前）の駆け込み取得・新築による評価圧縮が大幅に制限されることが最大の特徴です。特に貸付用不動産（賃貸アパート・マンション等）の評価について、市場価格（時価）と相続税評価額の乖離を是正する仕組みが導入され、より長期的な計画的資産管理が求められるようになりました。

ここでは、土地を使った相続税対策に影響が大きいポイントを整理して解説します。改正は令和9年（2027年）1月1日以後の相続・贈与から適用されます（2026年中の相続・贈与は原則旧ルール）。

相続直前の節税を防ぐ「5年ルール」の導入

今回の改正で最も注目されているのが「5年ルール」の新設です。これは、相続開始（または贈与）前5年以内に対価を伴う取引により取得または新築した一定の貸付用不動産について、従来の路線価・固定資産税評価を適用せず、**通常の取引価額（時価相当）**で評価する制度です。

これまでの制度では、相続直前にアパートを建築することで土地評価額を大きく下げるケースがありました。しかし改正後は、短期間での節税対策が難しくなり、長期的な土地活用が前提となります。

つまり、相続税対策（土地）は亡くなる直前ではなく、数年前から準備することが前提となったといえます。ただし、5年以上前から所有していた土地の上に新築した場合、土地は従来評価（対象外）のまま、建物のみ新ルール対象となるケースもあります。また、改正通達日までに着工した既保有土地上の新築は経過措置で旧評価が適用される見込みです。

不動産小口化商品の評価見直し

もう一つ大きな変更点として、不動産小口化商品（不動産特定共同事業契約や信託受益権型等）の評価方法の見直しがあります。不動産小口化商品とは、複数の投資家で不動産を共同保有する金融商品で、比較的少額から不動産投資ができる仕組みです。

これまでは相続税評価額が低くなるケースもあり、節税目的で利用されることがありました。しかし改正後は取得時期にかかわらず、通常の取引価額（時価相当）に近い形で評価される方向となり、節税メリットが大きく減少しています。

この見直しにより、「金融商品型の不動産節税」は以前ほど効果が期待できなくなりました。

これからの土地の相続税対策の考え方

今回の税制改正によって、土地を使った相続税対策の考え方は次のように変わっています。

• 短期的な駆け込み節税スキームは通用しにくくなった
• 相続の5年以上前から対策する必要がある（5年以内取得は評価メリット大幅減）
• 土地活用は「節税」より「長期的な経営・収益性」が重要
• 収益性と相続税対策を両立させる必要がある

特にアパート経営などの不動産活用は、単なる節税目的ではなく長期的な資産運用として成立するかが重要になります。空室リスクや建築費の借入などを考慮しないまま節税目的で土地活用を行うと、結果的に資産価値を下げてしまう可能性もあります。5年以上前からの保有や既保有土地活用であれば、従来の低評価（貸家建付地減額＋小規模宅地特例等）が維持されるケースが多い点は救いといえます。

早めの準備がより重要になった

令和8年度税制改正によって、相続税対策（土地）は「思い立った時にすぐ行う対策」ではなく、長期的な資産管理の一環として考える必要があります。特に土地活用を検討する場合は、以下のような準備が重要になります。

• 土地の評価額を早めに把握する
• 将来の相続税額をシミュレーションする（2027年以降適用を想定）
• 収益性のある土地活用を検討する
• 税理士や不動産専門家と早期に相談する

これらを踏まえると、土地を使った相続税対策は少なくとも5〜10年前から検討することが理想といえます。制度が厳格化した現在では、早めの準備こそが最大の節税対策になるといえるでしょう。

相続税対策（土地）の基本戦略｜評価額を下げる3つの考え方

相続税対策（土地）を考える際に重要なのは、単に節税方法を探すことではなく「土地の評価額をどのように下げるか」という基本戦略を理解することです。土地の相続税は、評価額が高いほど税額も増える仕組みのため、評価額を適正に下げる対策が相続税負担の軽減につながります。実務では多くの税理士が、土地の相続税対策を「評価額を下げる」「特例を活用する」「課税対象を減らす」という3つの考え方に整理しています。この3つを理解することで、どの土地でも基本的な対策の方向性が見えてきます。

戦略① 土地の評価額そのものを下げる

1つ目の戦略は、土地の評価額そのものを下げる方法です。土地は利用状況によって評価額が変わるため、使い方を変えることで相続税評価額を引き下げることができます。

代表的な方法としては次のようなものがあります。

• アパートやマンションを建てて貸家建付地にする
• 借地として第三者に貸す
• 土地を分筆して評価額を下げる
• 不整形地や利用制限を正しく評価する

例えば、更地は自由に利用できるため評価額が高くなりますが、賃貸住宅を建てて貸すことで「自由に利用できない土地」と判断され、評価額が下がります。

このように、土地の利用形態を変えることは相続税対策（土地）の基本といえます。

戦略② 税制上の特例を活用する

2つ目の戦略は、相続税の特例制度を活用する方法です。土地に関する相続税対策の中でも、最も大きな効果を持つ制度が小規模宅地等の特例です。この制度を利用すると、一定条件を満たした土地の評価額を大幅に減額できます。

例えば、評価額1億円の自宅土地でも特例を適用できれば、評価額が2,000万円程度まで下がる可能性があります。その結果、相続税が大幅に減少するケースも珍しくありません。

ただし、この特例には居住継続・事業継続などの要件があるため、事前の確認が重要です。

戦略③ 課税対象となる財産を減らす

3つ目の戦略は、そもそも相続税の課税対象となる財産を減らす方法です。これは土地に限らず相続税対策全体に共通する考え方ですが、土地資産にも有効です。

主な方法には次のようなものがあります。

• 土地を売却して納税資金を確保する
• 生前贈与で財産を移転する
• 不動産管理会社を設立する
• 収益不動産に転換する

例えば、収益性の低い土地を売却して現金化することで、納税資金を確保すると同時に資産構成を見直すことができます。また、生前贈与を活用すれば、相続時の課税対象を減らすことも可能です。

3つの戦略を組み合わせることが重要

相続税対策（土地）は、どれか1つの方法だけで完結するものではありません。実務では、次のように複数の対策を組み合わせるケースが一般的です。

特に令和8年度税制改正以降は、短期的な節税ではなく長期的な資産管理の視点が重要になっています。そのため、土地の相続税対策では「節税できるか」だけでなく、「収益性」「管理負担」「将来の相続」まで含めて総合的に検討することが求められます。

まずは自分の土地がどの戦略に当てはまるのかを整理し、そのうえで具体的な対策を検討していくことが重要です。

土地の相続税評価額の仕組み｜路線価方式と倍率方式を理解する

土地の相続税対策（土地）を考えるうえで、まず理解しておきたいのが「土地の相続税評価額の仕組み」です。相続税では、土地は市場価格（実勢価格）ではなく、国税庁が定める評価基準によって評価されます。その代表的な評価方法が「路線価方式」と「倍率方式」です。どちらの方式が使われるかは土地の所在地によって決まり、都市部では路線価方式、郊外や農地などでは倍率方式が採用されることが一般的です。

この評価方法を理解することで、土地の相続税評価額がどのように決まり、どの部分で評価額を下げる余地があるのかが見えてきます。

路線価方式とは

路線価方式とは、土地が面している道路ごとに設定された「路線価」を基準に土地の評価額を算出する方法です。路線価とは、道路に面した標準的な宅地1㎡あたりの価格を示したもので、毎年国税庁が7月に公表しています（令和7年分は2025年7月公表）。

主に次のような地域で路線価方式が採用されています。

• 都市部の住宅地
• 市街地の商業地
• 人口が多い地域

路線価方式の基本的な計算方法は次の通りです。

路線価 × 土地面積 × 各種補正率

ここでいう補正率とは、土地の形状や立地条件による評価調整のことです。例えば、奥行が長い土地や不整形地などは補正がかかり、評価額が下がることがあります。主な補正率には奥行価格補正率、側方路線影響加算率、不整形地補正率、間口狭小補正率などがあります。

路線価は、国税庁が地価公示価格等を基におおむね80%程度を目途に設定しているため、同じ土地でも市場価格（実勢価格）より低い金額で評価されるのが特徴です（地域・条件により変動します）。

倍率方式とは

倍率方式とは、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて土地の評価額を計算する方法です。主に路線価が設定されていない地域で採用されます。

倍率方式の計算式は次の通りです。

固定資産税評価額 × 評価倍率

倍率は地域ごとに決められており、国税庁の「評価倍率表」で確認することができます。倍率は地目（宅地・田・畑・山林等）や区域区分によって異なります。

倍率方式は計算方法が比較的シンプルで、地方や農地、山林などで多く利用されています。

路線価方式と倍率方式の違い

路線価方式と倍率方式の違いを理解しておくと、土地の評価額の計算方法がより明確になります。

このように、土地の所在地によって評価方法が変わる点が土地相続の特徴です。対象土地がどちらに該当するかは、国税庁の路線価図で確認できます（路線価図に「倍率地域」と記載されている場合、倍率方式）。

土地の評価額は条件によって変わる

土地の相続税評価額は単純に面積だけで決まるわけではありません。土地の形状や利用条件などによって、評価額が下がるケースもあります。

• 不整形地（三角形・L字型など）
• 奥行が長い土地
• 間口が狭い土地
• 高低差のある土地（崖地補正率適用可能）
• 騒音や振動がある土地（利用価値著しく低下している土地の減額）

これらの条件に該当する場合、補正率が適用され評価額が下がる可能性があります。実務ではこうした評価減を適切に適用することで、相続税額が大きく変わることもあります。

土地評価の理解が相続税対策の第一歩

相続税対策（土地）を進めるうえで重要なのは、まず自分の土地がどの評価方法で計算されるのかを確認することです。評価方法を理解すれば、どこで評価額を下げられる可能性があるのかが見えてきます。

• 土地の評価方法は路線価方式か倍率方式
• 路線価はおおむね実勢価格の80%
• 土地の形状や条件によって補正がある
• 評価方法を理解すると節税の余地が見える

まずは国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」（https://www.rosenka.nta.go.jp/）で最新の路線価図や評価倍率表を確認し、自分の土地の評価額を把握することが、相続税対策（土地）のスタートラインといえるでしょう。

小規模宅地等の特例とは｜最大80％減額できる最強の節税制度

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相続税対策（土地）の中でも、特に大きな節税効果がある制度が「小規模宅地等の特例」です。この制度は、亡くなった人（被相続人）が住んでいた土地や事業に使っていた土地について、一定の条件を満たす場合に相続税評価額を大幅に減額できる仕組みです。減額率は最大で80％に達するため、土地の相続税対策では「最強の節税制度」とも呼ばれています。

例えば、自宅の土地の評価額が1億円だった場合でも、この特例を適用できれば評価額は2,000万円まで下がる可能性があります。その結果、相続税の負担が大きく軽減されるケースも少なくありません。

小規模宅地等の特例の基本仕組み

小規模宅地等の特例は、被相続人の生活や事業を守る目的で設けられている制度です。自宅や事業用の土地に高額な相続税が課されると、相続人がその土地を手放さなければならなくなる可能性があるため、一定の面積まで評価額を減額できる仕組みになっています。

対象となる土地は主に次の3種類です。

• 自宅の土地（特定居住用宅地）
• 事業用の土地（特定事業用宅地）
• 賃貸不動産の土地（貸付事業用宅地）

減額割合と限度面積

小規模宅地等の特例では、土地の用途によって減額率や適用できる面積が異なります。

特に自宅の土地に適用される特定居住用宅地は減額率が80％と非常に大きいため、相続税対策（土地）では最も利用される制度の一つです。

特定居住用宅地の主な適用条件

自宅の土地で小規模宅地等の特例を利用する場合、誰が相続するかによって条件が異なります。

配偶者は要件が緩く、基本的に特例を利用できます。一方、同居していない親族が相続する場合は「家なき子特例」と呼ばれる条件を満たす必要があり、要件は比較的厳しく設定されています。

小規模宅地等の特例を利用する際の注意点

非常に節税効果の高い制度ですが、適用条件を満たさない場合は利用できません。特に次の点には注意が必要です。

• 相続税申告が必要（申告しないと適用不可）
• 遺産分割が確定している必要がある
• 居住や事業を一定期間継続する必要がある
• 贈与した土地には適用できない場合がある

また、一次相続では適用できても、二次相続では適用できないケースもあります。そのため、配偶者への相続を検討する際には、次の相続まで含めて税額を試算することが重要です。

小規模宅地等の特例は相続税対策（土地）の中心制度

土地の相続税対策では、まず小規模宅地等の特例が使えるかどうかを確認することが基本です。この制度だけで相続税が大幅に減るケースも多く、土地の相続税対策では中心となる制度といえます。

• 最大80％の評価減が可能
• 自宅・事業用・賃貸用土地が対象
• 適用条件があるため事前確認が重要
• 二次相続まで含めた検討が必要

自宅の土地や賃貸不動産を所有している場合は、この特例の適用可否を早めに確認しておくことが重要です。制度を正しく理解し活用することで、相続税対策（土地）の効果を最大限に高めることができます。

貸家建付地評価とは｜賃貸住宅で土地の評価額を下げる仕組み

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相続税対策（土地）の代表的な方法の一つが「貸家建付地（かしやたてつけち）評価」です。これは、土地の上にアパートやマンションなどの賃貸住宅を建てて第三者に貸している場合、その土地の評価額を下げることができる仕組みです。土地は「自由に使えるほど価値が高い」と考えられるため、他人に貸している土地は利用制限があると判断され、相続税評価額が下がるのが特徴です。

そのため、更地のまま土地を所有しているよりも、賃貸住宅を建てて貸し出している土地のほうが相続税評価額は低くなる傾向があります。これが、相続税対策（土地）として賃貸住宅経営が活用される理由の一つです。

貸家建付地とは

貸家建付地とは、土地の上に賃貸用の建物（アパートやマンションなど）が建っており、その建物を第三者に貸している土地のことを指します。賃貸住宅の入居者には借家権という権利があるため、土地所有者が自由に土地を使うことができません。この利用制限が評価減の理由になります。

土地の利用状態によって評価額の考え方は次のように変わります。

このように、賃貸住宅が建っている土地は「自由に利用できない土地」と評価されるため、相続税評価額が下がる仕組みになっています。

貸家建付地の評価計算の基本

貸家建付地の評価額は、次のような計算式で求められます（国税庁財産評価基本通達に基づく）。

自用地評価額 ×（1 － 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

この計算式に登場する主な要素は次の通りです。

例えば、借地権割合70%、借家権割合30%、賃貸割合100%（満室）の場合、控除率＝0.7 × 0.3 × 1.0 ＝ 0.21 → 評価額は自用地の79%（約21%減）。借地権割合60%で満室なら約18%減となり、15〜20%程度下がるケースが一般的です。

建物も評価額が下がる

賃貸住宅による相続税対策（土地）では、土地だけでなく建物の評価額も下がる点が大きな特徴です。建物の相続税評価額は建築費ではなく、固定資産税評価額を基準に計算されます。

つまり、賃貸住宅を建てると土地と建物の両方で評価額が下がるため、相続税対策としての効果が大きくなるのです。

小規模宅地等の特例と併用できる

貸家建付地は、小規模宅地等の特例と組み合わせることで、さらに評価額を下げることができます。賃貸住宅の土地には「貸付事業用宅地等」の特例が適用できる可能性があります。

貸家建付地評価とこの特例を組み合わせることで、相続税評価額を大幅に圧縮できるケースもあります。ただし、特例適用には事業継続要件など厳格な条件があります。

令和8年度税制改正と貸家建付地の注意点

令和8年度税制改正（2025年12月大綱公表）では、相続直前の節税対策を防ぐための「5年ルール」が導入されました。これは、相続開始（または贈与）前5年以内に対価を伴う取引により取得または新築した一定の貸付用不動産について、従来の路線価・固定資産税評価ではなく、原則として通常の取引価額（時価相当）で評価する制度です。ただし、課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価変動等を考慮した価額の80%で評価可能です。

改正は令和9年（2027年）1月1日以後の相続・贈与から適用されます（2026年中の相続・贈与は原則旧ルール）。主なポイントは以下の通りです。

• 5年以上前から所有していた土地の上に新築した場合：土地は従来評価（対象外）のまま、建物のみ新ルール対象となるケースが多い
• 改正通達日までに着工した既保有土地上の新築：経過措置で旧評価が適用される見込み
• 5年以内取得・新築の場合：評価圧縮効果が大幅に減少し、時価相当（80%救済あり）で評価されるため、駆け込み対策が難しくなる

そのため、賃貸住宅による相続税対策（土地）は、次の点を意識することが重要です。

• 相続の5年以上前から計画する（または既保有土地を活用）
• 節税だけでなく収益性を考える
• 空室リスクや維持費も考慮する
• 長期的な資産運用として検討する

賃貸住宅の建築は大きな投資になるため、節税目的だけで判断するのではなく、将来的な収益性や管理負担まで含めて検討することが大切です。

貸家建付地評価は、正しく活用すれば相続税対策（土地）として非常に効果の高い方法ですが、制度の仕組みや税制改正の影響を理解したうえで計画的に進めることが重要です。個別の土地状況に応じて、税理士や専門家にご相談ください。

土地の再評価で相続税を下げる方法｜不整形地・高低差・騒音などの減額要因

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相続税対策（土地）では、土地の評価額を正しく算出することが非常に重要です。実は、土地の評価額は単純に「路線価 × 面積」で決まるわけではありません。土地の形状や立地条件によっては評価額を下げることができる「評価減」が適用される場合があります。このような土地の再評価を行うことで、相続税額が数百万円から場合によっては数千万円単位で変わることもあります。

特に見落とされやすいのが、土地の形状や利用条件による減額要因です。これらは専門的な評価が必要になることが多く、税理士や不動産鑑定士が再評価することで初めて適用されるケースも少なくありません。

土地評価は条件によって変わる

土地は同じ面積でも、形や環境によって利用価値が異なります。利用価値が低い土地は市場価格も低くなるため、相続税評価額も調整される仕組みになっています。

このような条件に該当する場合、評価減が適用される可能性があります。

不整形地による評価減

不整形地とは、正方形や長方形ではない形状の土地のことを指します。三角形やL字型などの土地は建物の配置が難しく、利用価値が低くなるため評価額が調整されます。

不整形地の評価では、次のような点が考慮されます。

• 土地の形状
• 建築可能な面積
• 接道条件
• 建物配置の制限

土地の形状によっては、評価額が10〜30％程度下がるケースもあります。

高低差のある土地の評価減

土地に大きな高低差がある場合、建物を建てるために造成工事が必要になることがあります。このような土地は建築コストが増えるため、評価額が低くなる可能性があります。

特に崖地については「崖地補正率」という評価調整があり、土地評価額が大きく下がるケースもあります。

騒音・環境条件による評価減

土地の周辺環境も評価額に影響します。例えば、幹線道路や鉄道、工場などの近くにある土地は騒音や振動の影響があるため、住宅地としての価値が下がることがあります。

主な環境要因には次のようなものがあります。

• 交通騒音（幹線道路・高速道路）
• 鉄道や空港の騒音
• 工場などの振動や臭気
• 日照条件の悪さ

これらの要因がある土地は、評価額を下げる根拠になることがあります。

縄縮み（実測面積）の確認も重要

土地の再評価で意外と多いのが「縄縮み」です。これは、登記簿に記載されている面積より実際の土地面積が小さいケースを指します。古い土地では、測量技術の違いによって登記面積と実測面積が異なることがあります。

実測面積が小さい場合、相続税評価額もその分下がるため、相続税対策（土地）として測量を行う価値がある場合もあります。

土地の再評価は専門家に依頼することが重要

土地の評価減は非常に専門的な分野であり、一般の方がすべての減額要因を把握するのは難しい場合があります。そのため、次のような専門家に相談することが重要です。

• 相続専門の税理士
• 不動産鑑定士
• 土地家屋調査士

土地の条件を細かく調査し評価を見直すことで、本来より高く評価されている土地を適正な価格に修正できる可能性があります。特に都市部では土地評価が高額になりやすいため、再評価による相続税の節税効果も大きくなる傾向があります。

相続税対策（土地）では、新しい土地活用だけでなく「今ある土地を正しく評価すること」も重要な節税方法の一つです。土地の形状や環境条件を見直すことで、想定以上に相続税負担を軽減できる可能性があります。

分筆による相続税対策｜土地の分け方で評価額は変わる

相続税対策（土地）では、土地の「分け方」によって評価額が変わることがあります。このとき重要になるのが「分筆（ぶんぴつ）」という方法です。分筆とは、1つの土地を複数の土地に分割して登記する手続きのことを指します。土地は1つの大きな区画として評価する場合と、複数の区画に分けて評価する場合で評価額が変わることがあり、分筆の方法によって相続税の負担が軽減できるケースがあります。

特に相続が発生する際には、土地をそのまま1つの区画として相続するよりも、複数の区画に分けて相続した方が評価額が下がることがあります。そのため、分筆は土地の相続税対策として実務でもよく検討される方法の一つです。

分筆とはどのような手続きか

分筆とは、1つの土地（1筆の土地）を複数の土地に分けて法務局に登記する手続きです。例えば、300㎡の土地を150㎡ずつ2つに分けると、それぞれが独立した土地として扱われます。

このように土地を分割すると、それぞれの土地が個別に評価されるため、評価額が変わる可能性があります。

分筆で評価額が下がる理由

土地の評価は「利用価値」を基準に判断されます。広い土地は利用の自由度が高く、価値も高く評価される傾向があります。しかし、分筆して土地が小さくなると利用の自由度が下がるため、評価額が低くなる場合があります。

例えば、次のようなケースです。

• 広い土地を分割すると建築条件が制限される
• 道路に接する幅（間口）が狭くなる
• 不整形地になる
• 建築できる建物の規模が小さくなる

このような条件が生まれると、土地の評価額が下がる可能性があります。

分筆による評価額のイメージ

分筆による評価額の違いをイメージすると次のようになります。

このように、分筆によって土地の利用条件が変わることで、全体の評価額が下がるケースがあります。実務では数％〜20％程度評価が変わることもあり、相続税額に大きく影響する場合があります。

相続時の土地分割にもメリットがある

分筆は相続税対策（土地）だけでなく、相続人同士のトラブルを防ぐ意味でも有効です。土地は現金のように簡単に分けることができないため、複数の相続人がいる場合には分割方法が問題になることがあります。

分筆を行うことで次のようなメリットがあります。

• 相続人ごとに土地を分けて相続できる
• 共有名義を避けられる
• 将来の売却がしやすくなる
• 相続トラブルを防ぎやすい

共有名義の土地は将来的に売却や利用が難しくなることがあるため、分筆によって単独所有にするケースも多くあります。

分筆を行う際の注意点

分筆にはメリットがある一方で、注意すべきポイントもあります。分筆の方法を誤ると、逆に評価額が上がってしまう可能性もあるためです。

分筆を行う場合は、土地家屋調査士や税理士などの専門家と相談しながら進めることが重要です。

分筆は相続税対策（土地）の実務でよく使われる方法

土地の分筆は、新しい土地活用を行わなくても評価額を調整できる可能性があるため、比較的取り組みやすい相続税対策の一つです。特に都市部の土地では評価額が高くなりやすいため、分筆による評価調整の効果が大きくなるケースもあります。

• 土地の形状を変えることで評価額が下がる場合がある
• 相続人ごとに分割できるためトラブル防止になる
• 共有名義を避けることができる
• 売却や資産活用がしやすくなる

相続税対策（土地）では、賃貸経営や特例の活用だけでなく、このような土地の分け方を工夫する方法も重要な選択肢の一つです。土地の形状や接道条件によって効果は変わるため、具体的な対策を検討する際には専門家とシミュレーションを行うことが望ましいでしょう。

土地活用による相続税対策のメリット・デメリット

相続税対策（土地）では、土地をそのまま保有するのではなく、賃貸住宅や駐車場などに活用することで評価額を下げる方法が広く知られています。土地活用による相続税対策は、税負担の軽減だけでなく収益を生む資産へ転換できるというメリットがあります。一方で、空室リスクや建築費用などのデメリットも存在するため、節税だけを目的に判断するのは危険です。土地活用を検討する際は、税制メリットと経営リスクの両方を理解したうえで計画することが重要です。

土地活用による相続税対策のメリット

土地活用の最大のメリットは、土地の評価額を下げながら安定した収益を得られる可能性があることです。特に賃貸住宅を建てる場合、貸家建付地評価や小規模宅地等の特例などを活用できる可能性があります。

• 土地の相続税評価額を下げることができる
• 家賃収入などの継続収入を得られる
• 納税資金を確保しやすくなる
• 次世代に収益資産として引き継げる

特に都市部の土地では、賃貸住宅を建てることで土地評価額が下がるだけでなく、建物の評価も固定資産税評価額を基準に計算されるため、実際の建築費より低く評価されるケースが多くあります。

このように、土地活用は節税と収益の両面でメリットがある点が特徴です。

土地活用によるデメリット

一方で、土地活用にはリスクもあります。特にアパート経営などの賃貸事業は「不動産経営」であるため、収益が必ず保証されているわけではありません。

• 空室リスクがある
• 建物の建築費用や借入負担が発生する
• 修繕費や管理費などの維持費が必要
• 立地によっては収益性が低い

特に地方では賃貸需要が弱い地域もあり、節税目的でアパートを建てても空室が増えてしまうケースもあります。家賃収入が想定より低い場合、ローン返済や維持費の負担が大きくなる可能性があります。

2026年税制改正による注意点

令和8年度税制改正では、相続直前の不動産取得による節税を防ぐための「5年ルール」が導入されています。これは相続開始前5年以内に取得または新築した貸付用不動産について、従来の評価方法が適用されない可能性がある制度です。

この改正により、次のような考え方がより重要になりました。

• 短期的な節税ではなく長期的な資産運用として考える
• 相続の5年以上前から準備する
• 収益性のある土地活用を選ぶ

つまり、土地活用は「節税のためだけに行うもの」ではなく、長期的な不動産経営として成立するかどうかを重視する必要があります。

土地活用は節税と経営のバランスが重要

相続税対策（土地）として土地活用を検討する場合、税金だけに注目するのではなく、将来的な収益性や管理負担も含めて判断することが大切です。節税効果が高くても、収益が出ない土地活用では資産価値を下げてしまう可能性があります。

• 節税効果
• 収益性
• 管理のしやすさ
• 将来の相続

これらを総合的に考えたうえで土地活用を検討することが、失敗しない相続税対策（土地）のポイントといえるでしょう。

相続税対策（土地）でよくある失敗例

相続税対策（土地）は節税効果が大きい反面、方法を誤ると逆に資産価値を下げたり、家族間のトラブルを生む原因になることがあります。特に近年は税制改正により短期的な節税スキームが通用しにくくなっており、土地の活用方法を誤ると大きなリスクにつながるケースも増えています。ここでは、実務でもよく見られる代表的な失敗例を紹介します。

節税だけを目的にアパートを建ててしまう

相続税対策（土地）で最も多い失敗例が、節税目的だけで賃貸住宅を建ててしまうケースです。確かにアパートやマンションを建てると貸家建付地評価が適用され、土地の評価額が下がる可能性があります。しかし、賃貸需要が少ない地域では空室が増え、収益が想定より低くなることもあります。

節税効果だけに注目して土地活用を行うと、結果的に借入負担や管理コストが増えてしまうことがあります。そのため、土地活用は必ず収益性と立地条件を考慮して判断することが重要です。

小規模宅地等の特例の要件を満たしていない

小規模宅地等の特例は、土地の相続税評価額を最大80％減額できる非常に強力な制度です。しかし、適用条件を満たしていないと利用できないため、想定していた節税ができないケースがあります。

よくある失敗例は次の通りです。

• 相続人が申告期限まで居住していない
• 事業継続要件を満たしていない
• 遺産分割が確定していない
• 申告時に特例を申請していない

特例は自動的に適用されるものではなく、相続税申告時に手続きが必要になります。制度の条件を事前に確認しておくことが大切です。

土地を共有名義にしてしまう

土地を複数の相続人で共有する方法は、一見公平に見えるためよく選ばれます。しかし共有名義の土地は、将来的に大きな問題を生む可能性があります。

このような問題を防ぐため、分筆や代償分割などの方法を検討するケースもあります。

納税資金を準備していない

土地の相続では「資産はあるが現金がない」という問題が発生することがあります。相続税は基本的に現金で納付する必要があるため、納税資金を準備していないと土地を売却する必要が出てくる場合もあります。

特に都市部の土地は評価額が高くなりやすく、相続税額が数千万円になるケースもあります。そのため、事前に次のような対策を検討することが重要です。

• 賃貸収入による納税資金の確保
• 生命保険の活用
• 一部土地の売却
• 資産の組み換え

二次相続を考えていない

一次相続では配偶者に財産を多く残すことで相続税を抑えることができますが、二次相続（配偶者が亡くなった後の相続）では税負担が増えることがあります。一次相続だけを考えた対策は、結果的にトータルの税額が高くなる可能性もあります。

そのため、相続税対策（土地）では二次相続まで含めたシミュレーションを行うことが重要です。

相続税対策は早めの計画が重要

相続税対策（土地）は、短期間で行えるものではありません。特に土地活用や贈与などの対策は、長期的な計画が必要です。令和8年度税制改正では「5年ルール」が導入されており、相続直前の不動産対策が難しくなっています。

• 節税だけで判断しない
• 土地の収益性を確認する
• 納税資金を準備する
• 二次相続まで考える

これらを意識して計画的に対策を行うことが、土地の相続で失敗しないための重要なポイントといえるでしょう。

失敗しないための土地相続税対策｜5年ルールを踏まえた準備方法

近年の税制改正により、相続税対策（土地）は「直前に行う節税」から「長期的に準備する資産対策」へと大きく変わりました。特に重要なのが、2026年税制改正で導入された「5年ルール」です。このルールにより、相続直前に賃貸不動産を取得したりアパートを建てたりしても、従来のような評価圧縮が認められない可能性があるため、早めの準備がこれまで以上に重要になりました。

土地の相続税対策は、単に節税テクニックを使うのではなく、時間軸を意識した計画的な資産管理が求められます。ここでは、5年ルールを踏まえて失敗しないための準備方法を解説します。

5年ルールとは何か

5年ルールとは、相続開始前5年以内に取得・新築した貸付用不動産について、従来の相続税評価方法が適用されない可能性がある制度です。これまで多く行われていた「相続直前のアパート建築による節税」を防ぐ目的で導入されました。

つまり、相続税対策（土地）は少なくとも5年以上前から計画する必要があるという点が最大のポイントです。

土地相続税対策はいつから始めるべきか

実務では、相続税対策はできるだけ早く始めることが望ましいとされています。特に土地活用を検討する場合は、建築計画や収益性の検討などに時間がかかるため、余裕を持った準備が必要です。

このように、早い段階から準備を始めることで選択肢が広がり、無理のない相続税対策（土地）を実行できます。

5年ルールを踏まえた具体的な対策

5年ルールの影響を踏まえると、土地の相続税対策では次のような方法が検討されます。

• 賃貸住宅の建築を早めに計画する
• 小規模宅地等の特例を活用する
• 土地の分筆や評価見直しを行う
• 収益性のある土地活用を検討する
• 生前贈与や資産組み換えを行う

これらの対策を組み合わせることで、相続税評価額を抑えながら安定した資産運用を行うことができます。

相続税対策は節税だけで考えない

土地の相続税対策では、節税効果だけを重視すると失敗することがあります。例えば、節税目的だけでアパートを建てた結果、空室が増えて経営が成り立たないケースもあります。

そのため、次のポイントをバランスよく考えることが重要です。

• 節税効果
• 収益性
• 管理負担
• 将来の相続

これらを総合的に検討することで、長期的に安定した土地資産を維持することができます。

専門家とのシミュレーションが重要

土地の相続税対策は、土地の立地や面積、相続人の状況によって最適な方法が大きく変わります。そのため、税理士や不動産専門家とシミュレーションを行いながら計画を立てることが重要です。

• 相続税額の試算
• 土地評価額の確認
• 小規模宅地特例の適用可否
• 二次相続まで含めた税額比較

こうした事前シミュレーションを行うことで、相続税対策（土地）の失敗を防ぎ、無理のない資産承継を実現することができます。特に5年ルールが導入された現在では、早めの準備こそが最大の相続税対策といえるでしょう。

二次相続まで考えた土地の相続税対策

画像はイメージです

相続税対策（土地）を考える際に見落とされやすいのが「二次相続」です。二次相続とは、一次相続（例えば父が亡くなった時の相続）の後に、配偶者が亡くなった際に発生する相続のことを指します。多くの家庭では一次相続で配偶者が多くの財産を相続しますが、その結果、二次相続で相続税の負担が大きくなるケースが少なくありません。土地は評価額が高くなりやすく分割もしにくいため、二次相続まで見据えた対策が非常に重要になります。

一次相続と二次相続の違い

一次相続と二次相続では、相続税の計算条件が大きく変わります。特に重要なのが配偶者控除と基礎控除の人数です。

例えば、父・母・子2人の家庭の場合、一次相続では「配偶者＋子2人」で相続するため基礎控除が大きくなります。しかし母が亡くなった二次相続では「子2人のみ」となり、控除額が減るため税負担が増える可能性があります。

配偶者に財産を集中させるリスク

一次相続では、配偶者控除を利用して配偶者が多くの財産を相続する方法がよく使われます。配偶者控除を利用すると1億6,000万円または法定相続分までの財産は相続税がかからないため、税額を大きく減らすことができます。

しかし、この方法には注意点があります。配偶者がすべての土地を相続すると、二次相続の際に子どもだけで相続することになり、税負担が大きくなることがあります。

• 一次相続では税金がほとんどかからない
• 二次相続で高額な税金が発生する
• 土地が分割しにくくトラブルの原因になる

このように、一次相続だけを見て判断すると、結果的に相続税の総額が増えてしまうケースがあります。

二次相続を考えた土地の分割方法

土地の相続では、誰がどの土地を相続するかが非常に重要です。二次相続まで考える場合、次のような分割方法が検討されます。

特に都市部の土地は評価額が高くなりやすいため、分筆や代償分割などを利用して公平に分割する方法が検討されます。

二次相続まで見据えた対策のポイント

相続税対策（土地）では、一次相続と二次相続をセットで考えることが重要です。次のようなポイントを意識して計画を立てると、相続税負担を抑えることができます。

• 一次相続と二次相続の税額を試算する
• 土地の分割方法を事前に検討する
• 小規模宅地等の特例の適用を確認する
• 納税資金を確保する
• 家族間で事前に話し合いを行う

特に土地は分割が難しく「争族」と呼ばれる相続トラブルの原因になることもあります。そのため、家族間で事前に方針を決めておくことが重要です。

二次相続までシミュレーションすることが重要

相続税対策（土地）は、短期的な節税ではなく長期的な資産承継の計画として考える必要があります。税理士などの専門家と相談し、一次相続と二次相続の税額をシミュレーションすることで、最も負担の少ない相続方法を選ぶことができます。

土地は資産価値が大きい一方で、分割しにくく評価も複雑です。そのため、二次相続まで見据えた計画を立てることが、失敗しない相続税対策（土地）の重要なポイントといえるでしょう。

まとめ｜土地の相続税対策で押さえておくべきポイント

• 土地は現金より相続税評価額が低くなりやすい資産
  土地は路線価方式や倍率方式で評価されるため、一般的に市場価格より低い評価額となり、相続税対策として活用されやすい資産です。
• 土地の評価額は利用状況によって大きく変わる
  更地・自宅・賃貸住宅・借地など、土地の使い方によって評価額が変動します。特に賃貸住宅の建設や借地化などは評価減につながる可能性があります。
• 小規模宅地等の特例は最大80％減額できる重要制度
  自宅や事業用地など一定条件を満たす土地は評価額を大幅に減額できるため、土地の相続税対策では最も重要な制度の一つです。
• 貸家建付地評価などを活用すると土地と建物の両方で評価減が可能
  賃貸住宅を建てることで、土地は貸家建付地評価、建物は借家権控除により評価額が下がるため、相続税負担を軽減できる可能性があります。
• 不整形地・高低差・騒音などの土地条件も評価減のポイント
  土地の形状や環境条件によっては評価額が下がる場合があり、専門家による再評価で相続税額が大きく変わることもあります。
• 分筆や土地の分け方によって相続税評価額が変わる場合がある
  土地を分割することで利用条件が変わり、評価額が下がるケースがあります。また、相続人間のトラブル防止にもつながります。
• 節税目的だけの土地活用はリスクがある
  アパート建築などは評価減につながる一方で、空室リスクや借入負担などの経営リスクも伴うため、収益性を含めて慎重に判断することが重要です。
• 2026年税制改正により「5年ルール」が重要になった
  相続直前の不動産取得による節税が制限され、相続の5年以上前から計画的に対策を行う必要があります。
• 相続税対策は一次相続だけでなく二次相続まで考える
  配偶者控除を利用すると一次相続の税額は減りますが、二次相続で税負担が増えるケースもあるため、総合的なシミュレーションが重要です。
• 最も重要なのは早めの準備と専門家との相談
  土地の相続税対策は個別条件によって最適な方法が異なるため、税理士や不動産専門家と相談しながら長期的な資産承継計画を立てることが成功のポイントです。