相続税対策のマンション購入完全ガイド｜2026年最新ルールと節税効果を徹底解説

「相続税対策としてマンションを買うと節税になる」という話を耳にしたことがある人は多いのではないでしょうか。実際、不動産は現金よりも相続税評価額が低くなることが多く、うまく活用すれば相続税の負担を軽減できる可能性があります。そのため、資産家の間では長年、マンション購入が相続対策の一つとして検討されてきました。

しかし近年は、2024年のタワーマンション評価見直しや、賃貸不動産の「5年ルール」など税制改正が相次ぎ、以前のような単純な節税スキームは通用しにくくなっています。さらに、不動産には空室リスクや修繕費、相続時の分割問題など、現金にはない注意点も存在します。節税効果だけを見て判断してしまうと、相続後に思わぬ負担を家族に残してしまう可能性もあります。

そこで本記事では、マンション購入による相続税対策の仕組みを基礎からわかりやすく解説します。なぜマンションで評価額が下がるのか、どの程度の節税効果が期待できるのか、そして2024年以降の税制改正や最新ルールによって何が変わったのかまで詳しく整理しました。さらに、物件選びのポイントやリスク、相続トラブルを防ぐ遺産分割対策についても解説します。相続税対策としてマンション購入を検討している方が、後悔しない判断をするためのポイントを、プロの視点でわかりやすくまとめました。

※本記事に掲載されている情報は、2026年3月時点の税制および関連法令に基づき、一般的な情報提供を目的として作成されたものです。税制改正等により、内容の正確性や完全性を保証するものではありません。また、個別の資産状況や具体的な相続対策については、必ず税理士や弁護士などの専門家にご相談のうえ、最終的な判断を行ってください。

相続税対策としてマンション購入が注目される理由

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相続税対策としてマンション購入が注目される最大の理由は、現金や預貯金のまま資産を持つよりも、相続税評価額を圧縮しやすいからです。現金は1億円あればそのまま1億円として評価されますが、マンションは購入価格と相続税評価額に差が生まれやすく、同じ1億円でも課税対象額を抑えられる可能性があります。この評価差が、相続税の負担を軽減する有力な手段として長く活用されてきた背景です。

特に区分マンションは、土地と建物をそれぞれのルールで評価するため、時価よりも低い水準で相続税評価額が算出されやすい傾向があります。土地は路線価、建物は固定資産税評価額をベースに計算されるため、実際の購入価格より低く評価されるケースが多く見られます。さらに、賃貸に出すことで建物や土地の評価を追加で下げられる仕組みもあり、節税効果を高めやすい点が注目される理由です。

もう一つ重要なのは、マンション購入が単なる節税策ではなく、資産運用の選択肢にもなることです。預金は相続時にそのまま評価される一方で、マンションであれば家賃収入を得られる可能性があります。相続税対策と収益確保を同時に考えられるため、資産規模が大きい人ほど関心を持ちやすいテーマです。近年は税制改正によって過度な節税は難しくなりましたが、それでも長期保有を前提にした堅実な活用法として一定の需要があります。

実際に、相続税対策としてマンション購入が検討される理由は、主に次の4点に整理できます。

• 現金より相続税評価額を下げやすい
• 賃貸に出すことで追加の評価減が見込める
• 家賃収入という収益源を持てる
• 立地次第では将来売却しやすく資産として残しやすい

このテーマを理解するうえでは、現金保有とマンション購入の違いを比較しておくとわかりやすくなります。

表からもわかる通り、マンションには節税面と収益面の強みがある一方で、換金性や分割のしにくさといった不動産特有の弱点もあります。つまり、相続税対策として注目される理由は明確ですが、単純に「買えば得」と言い切れるものではありません。節税効果だけで判断せず、相続後の扱いやすさまで含めて考えることが大切です。

近年もこのテーマへの関心が高いのは、税制改正後もなお一定の評価圧縮効果が残っているためです。2024年の見直しで、タワーマンションの高層階を使った過度な節税は抑えられました。しかし、すべてのマンション購入が無意味になったわけではありません。自己使用か賃貸用か、短期保有か長期保有か、都心物件か地方物件かによって、相続税対策としての有効性は大きく変わります。

また、相続税対策を考える人の多くは、税額を減らしたいだけではなく、資産をどう引き継ぐかという悩みも抱えています。預金だけでは相続税評価額が高くなりやすく、株式だけでは価格変動が気になりやすい一方で、マンションは実物資産として残せる安心感があります。特に、駅近や需要のあるエリアの物件であれば、相続人が継続保有するか売却するかを選びやすく、相続後の選択肢を持ちやすいことも支持される理由の一つです。

ただし、ここで注意したいのは、相続税対策としてのマンション購入は「節税効果があるから注目される」のではなく、「節税・収益・資産承継をまとめて考えやすいから注目される」という点です。相続税だけを見て判断すると、空室や修繕費、管理費、借入返済といった現実的なコストを見落としやすくなります。そのため、この後の章では、なぜ評価額が下がるのかという仕組み、どれくらい節税できるのかという目安、そして2026年時点で注意すべき最新ルールまで順に整理していく必要があります。

結論として、相続税対策としてマンション購入が注目されるのは、現金より評価額を下げやすく、賃貸運用や資産承継とも相性が良いからです。ただし、制度改正により効果の出し方は以前より難しくなっています。だからこそ、表面的な節税メリットだけではなく、物件選びや保有期間、相続後の出口戦略まで見据えて検討することが重要です。

なぜマンション購入で相続税が減るのか｜評価額の仕組みを解説

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相続税対策としてマンション購入が有効とされる理由は、「購入価格（時価）」と「相続税評価額」の間に差が生まれる仕組みにあります。相続税は、財産の市場価格ではなく、税法で定められた評価方法に基づいて計算されます。そのため、同じ1億円の資産でも、現金で持っている場合と不動産として持っている場合では、課税対象となる金額が大きく変わる可能性があります。

現金や預貯金の場合、評価額はシンプルです。口座に1億円あれば、そのまま1億円として相続税の計算に含まれます。一方でマンションなどの不動産は、土地と建物を別々の基準で評価するため、実際の購入価格よりも低い金額で評価されるケースが多くあります。この評価差が、相続税の課税対象額を減らす大きなポイントです。

まずは、現金とマンションで相続税評価額がどのように変わるのかを比較してみましょう。

このように、マンションは土地と建物の評価額がそれぞれ抑えられるため、合計すると市場価格より低い水準で評価されることが一般的です。例えば1億円で購入したマンションでも、相続税評価額が6,000万円前後になるケースは珍しくありません。結果として、課税対象額が圧縮され、相続税の負担を軽減できる可能性が生まれます。

さらに、マンションは「区分所有」という仕組みによって土地の評価額が下がりやすい特徴があります。マンションの敷地は一棟の建物を多くの住戸で共有するため、1戸あたりの土地持分が小さくなります。これにより、同じ土地面積の戸建て住宅よりも、1戸あたりの土地評価額が低くなることがあります。この構造が、マンションが相続税対策として利用される理由の一つです。

また、賃貸マンションとして他人に貸す場合には、さらに評価額を下げる仕組みがあります。これは「貸家」や「貸家建付地」と呼ばれる評価方法で、不動産の利用自由度が制限されることを理由に、一定割合が減額される制度です。具体的には次のような評価減が適用されることがあります。

• 建物評価額：借家権割合（通常30%）分の減額
• 土地評価額：借地権割合と借家権割合を考慮した減額
• 賃貸物件として利用している場合、評価額がさらに圧縮される

これらの仕組みを組み合わせることで、マンションの相続税評価額は次のようなイメージになります。

このように、同じ1億円の資産でも評価額が数千万円単位で変わる可能性があります。相続税は課税対象額に応じて税率が上がる仕組みのため、評価額を圧縮できれば税額全体も下がるケースが多くなります。

さらに、マンション購入時にローンを利用している場合は「債務控除」という制度も利用できます。相続が発生した時点で残っている借入金は、相続財産から差し引くことができるため、課税対象額をさらに減らすことが可能です。例えば、1億円のマンションを購入し、相続時に7,000万円のローン残高がある場合、評価額との差によって課税価格が大きく圧縮されることがあります。

ただし、こうした評価差を利用した節税方法は、近年の税制改正によって一定の制限が設けられています。特にタワーマンションの高層階を利用した極端な節税スキームは、評価補正ルールの導入によって効果が縮小しました。そのため、現在は「評価差を利用するだけの短期的な節税」ではなく、「長期保有を前提とした資産戦略」としてマンション購入を検討することが重要です。

つまり、マンション購入による相続税対策の本質は、不動産特有の評価方法を理解し、現金よりも低い評価額で資産を保有できる点にあります。土地評価、建物評価、賃貸評価、債務控除といった複数の制度を組み合わせることで、相続税の課税対象額を抑えられる可能性が生まれます。これらの仕組みを理解しておくことで、なぜマンション購入が相続税対策として検討されるのかをより具体的に理解できるようになります。

マンション購入による相続税対策の具体的な節税効果

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相続税対策としてマンション購入が検討される理由は、評価額の圧縮によって課税対象となる財産額を減らせる可能性があるためです。前章で解説したように、不動産は現金と異なり、購入価格ではなく税法上の評価額で相続税が計算されます。そのため、同じ資産価値でも評価額が低くなれば、相続税の負担を抑えることができます。ここでは、実際にどの程度の節税効果が期待できるのかを具体例で確認していきます。

まず、現金とマンションで相続税評価額がどのように変わるのかをシンプルな例で比較してみましょう。

このように、マンションに資産を変えることで評価額が圧縮され、課税対象となる金額を数千万円単位で下げられるケースがあります。相続税は累進課税のため、課税対象額が減れば税率も下がる可能性があり、結果として支払う税額を抑える効果が期待できます。

例えば、以下のようなケースを想定してみましょう。被相続人が現金1億円を保有している場合と、その資金でマンションを購入した場合の比較です。

この例では、マンション購入によって課税対象額が約4,000万円減少する可能性があります。仮に相続税率が20〜30%程度のゾーンに該当する場合、税額ベースで数百万円以上の差が生まれることも珍しくありません。ただし、2024年改正（区分所有補正率）により、特に築浅・高層タワーマンションでは評価額が従来より上昇（市場価の約60%水準に是正）するため、上記は低層・中古・郊外物件や賃貸運用の場合に近い目安です。

さらに節税効果を高める方法としてよく利用されるのが「賃貸運用」です。マンションを自分で住むのではなく、第三者に貸し出すことで建物や土地の評価額をさらに引き下げることができます。これは「貸家評価」や「貸家建付地評価」と呼ばれる仕組みによるものです。

• 建物評価額：借家権割合（一般的に30%）分を減額
• 土地評価額：借地権割合（地域による60-70%程度）と借家権割合を考慮して減額
• 賃貸状態であれば評価額がさらに圧縮される可能性

また、ローンを利用してマンションを購入した場合には「債務控除」も節税効果に影響します。相続時点で残っている借入金は相続財産から差し引くことができるため、評価額と組み合わせることで課税価格をさらに減らせる可能性があります。

このように、不動産評価の仕組みと債務控除を組み合わせることで、課税対象額を大きく圧縮できるケースがあります。そのため、資産規模が大きい家庭では、現金の一部をマンションに変える相続税対策が長く活用されてきました。

ただし、近年は税制改正によって過度な節税スキームが制限されている点には注意が必要です。特にタワーマンションの高層階を利用した極端な評価差を利用する方法は、2024年の評価補正ルールによって効果が縮小しました。また、2026年度税制改正大綱に基づき、令和9年（2027年）1月1日以降の相続・贈与から、相続開始前5年以内に取得した貸付用不動産（賃貸マンションなど）は、従来の路線価評価ではなく取得価額ベース（目安80%）で評価される見込みです。これにより、相続直前の駆け込み購入による大幅圧縮はほぼ封じられます。

そのため、現在の相続税対策としてのマンション購入は、短期的な節税だけを目的とするのではなく、長期的な資産管理の視点が重要になっています。節税効果に加えて、賃貸需要、管理コスト、将来の売却しやすさなどを総合的に考えることで、より現実的な相続対策として活用することができます。

結論として、マンション購入による相続税対策の節税効果は「評価額の圧縮」「賃貸による評価減」「債務控除」という複数の要素によって生まれます。適切な条件がそろえば、課税対象額を数千万円単位で減らす可能性もありますが、税制改正や物件選びの影響も大きいため、具体的な効果は個別の資産状況によって大きく変わる点を理解しておくことが重要です。必ず税理士などの専門家に個別シミュレーションを依頼してください。

2024年税制改正で変わったタワマン節税のルール

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相続税対策としてマンション購入が注目されてきた背景には、いわゆる「タワマン節税」と呼ばれる手法の存在がありました。これはタワーマンションの高層階を購入することで、実際の市場価格と相続税評価額の差（乖離）を利用して大きな節税効果を得る方法です。しかし、この方法は評価額と実際の価格の差が大きすぎるとして問題視され、2024年の税制改正によって評価方法が見直されました。

特に都心のタワーマンションでは、購入価格が数億円であるにもかかわらず、相続税評価額がその半分以下になるケースもありました。この差を利用して相続税の課税対象額を大きく減らす手法が広まり、結果として税負担の公平性を損なうとの指摘が強まったのです。そのため、国税庁はマンション評価のルールを改正し、極端な評価差が生じないよう調整する仕組みを導入しました。

2024年1月1日以降に発生する相続・贈与から適用された主な変更点は、「区分所有補正率」という新しい評価方法の導入です。この仕組みでは、マンションの市場価格と相続税評価額の差が大きい場合、評価額を一定水準まで引き上げる補正が行われます。

• マンションの市場価格と評価額の乖離率を算出
• 乖離率が一定以上の場合、評価額を補正
• 最終的に評価額が市場価格の約60％程度になるよう調整

これにより、従来のように評価額が市場価格の20〜30％まで下がるようなケースは基本的に発生しにくくなりました。特に高層階で価格が高いタワーマンションほど、この補正の影響を受けやすくなっています。

改正前後での評価の考え方を比較すると、次のような違いがあります。

ただし、この改正によってマンション購入による相続税対策が完全に無効になったわけではありません。評価額の乖離が極端な場合に補正が入るだけであり、通常のマンションでは依然として現金より評価額が低くなるケースが多くあります。

例えば、次のようなケースでは依然として一定の節税効果が期待できる可能性があります。

• 築年数がある程度経過したマンション
• 低層または中層階の物件
• 賃貸として貸し出している物件
• 市場価格と評価額の乖離が小さい物件

つまり、2024年の税制改正によって「タワマンを買えば大きく節税できる」という単純な構図は成立しなくなりましたが、マンションという資産自体が相続税対策として完全に使えなくなったわけではありません。むしろ現在は、物件選びや保有方法によって効果が変わるため、より戦略的な検討が必要になっています。

また、この改正は主に「区分所有マンション」に対する評価方法の見直しであり、一棟マンションやアパート経営などは基本的に従来の評価ルールがベースとなります。そのため、相続税対策として不動産を活用する場合は、区分マンションだけでなく一棟物件も含めて検討する人が増えています。

重要なのは、税制改正後の相続税対策は「評価差を利用した短期的な節税」から「長期保有を前提とした資産戦略」に変わってきているという点です。今後は、立地・賃貸需要・資産価値といった要素を総合的に判断しながら、マンション購入を検討することがより重要になります。

次の章では、2026年以降の税制改正でさらに注目されている「賃貸用不動産の5年ルール」について解説します。これは相続税対策としてマンション購入を検討する際に必ず知っておくべき重要なポイントです。

2026年最新ルール｜貸付用不動産「5年ルール」の影響

相続税対策としてマンション購入を検討する際、2026年以降に特に注意すべき制度が「貸付用不動産の5年ルール」です。このルールは、相続直前に不動産を購入して評価額を大きく下げる節税スキームを防ぐために導入されたもので、従来の相続税対策の考え方に大きな影響を与えています。これまで広く利用されていた「駆け込み購入による節税」が難しくなるため、マンション購入を検討する場合は保有期間を意識した計画が必要になります。

従来の相続税対策では、相続発生の直前に賃貸マンションを購入し、路線価評価や貸家評価を利用して相続税評価額を大きく下げる手法が利用されることがありました。しかし、新ルールでは相続発生前5年以内に取得した貸付用不動産について、従来の低い評価方法ではなく、実勢価格に近い価格で評価される可能性が高くなりました。

この変更によって、相続直前の購入による節税効果は大きく制限されることになります。つまり、マンション購入による相続税対策は「短期対策」ではなく「長期戦略」として考える必要があるということです。

まず、5年ルールの概要を整理しておきましょう。

このルールが導入された背景には、過去に問題となった「借入を利用した過度な節税スキーム」があります。例えば、相続直前に多額の借入を行いマンションを購入すると、不動産は低い評価額で計算される一方で、借入金はそのまま債務控除として差し引くことができました。その結果、実際の資産価値よりも大幅に低い課税価格になり、相続税を大きく減らすことが可能だったのです。

こうした状況を是正するため、5年以内の取得不動産については「実態に近い評価」を行う仕組みが導入されました。これにより、相続直前の不動産購入による極端な評価圧縮はほぼ封じられることになります。

改正前と改正後の違いを比較すると、次のようになります。

ただし、このルールはすべての不動産に適用されるわけではありません。主に対象となるのは「貸付用不動産」であり、自宅として利用しているマンションなどには基本的に適用されません。そのため、自宅マンションを利用した相続対策や、小規模宅地等の特例を利用するケースでは従来の制度が活用できる場合もあります。

また、5年以上前から保有している賃貸マンションについては従来の評価方法が適用されるため、早めに対策を行っている人ほど有利な状況になります。つまり、相続税対策としてマンション購入を検討する場合は、次のようなポイントが重要になります。

• 相続発生の直前ではなく早めに購入を検討する
• 長期保有を前提とした不動産戦略を立てる
• 賃貸需要のあるエリアの物件を選ぶ
• 相続後の売却や管理のしやすさも考慮する

このように、2026年以降の相続税対策では「時間」が大きな要素になります。短期的な節税目的のマンション購入は効果が薄れ、長期的に資産を管理する視点が求められるようになりました。

結論として、貸付用不動産の5年ルールは相続直前の節税スキームを抑制するための制度ですが、マンション購入による相続税対策そのものを否定するものではありません。むしろ、早めに計画を立てて長期保有を前提とした不動産活用を行うことで、引き続き一定の節税効果を得られる可能性があります。そのため、マンション購入を検討する場合は、相続のタイミングだけでなく保有期間や資産全体のバランスを考えた計画を立てることが重要です。

相続税対策として有効なマンションの選び方

相続税対策としてマンション購入を検討する場合、どの物件でも同じ効果が得られるわけではありません。評価額の圧縮効果だけでなく、将来の資産価値や賃貸需要、売却のしやすさまで含めて総合的に判断することが重要です。節税だけを目的に物件を選んでしまうと、相続後に資産価値が下がったり、空室が続いたりして、結果的に家族の負担になる可能性もあります。そのため、相続税対策として有効なマンションを選ぶ際には、いくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。

まず最も重要なのは「資産価値が維持されやすい立地」です。マンションは立地によって将来の価格や賃貸需要が大きく変わります。相続税対策として購入したマンションでも、将来売却することになった場合に価格が大きく下落してしまうと、節税効果以上の損失が出る可能性があります。そのため、需要の安定したエリアを選ぶことが基本になります。

• 駅から徒歩10分以内の立地
• 人口が増えている都市エリア
• 大学・オフィス・商業施設が近い地域
• 賃貸需要が安定しているエリア

次に重要なのが「賃貸需要」です。相続税対策ではマンションを賃貸に出すことで評価額がさらに下がるケースが多くあります。しかし、入居者が見つからない物件では家賃収入が得られず、管理費や修繕費だけが発生するリスクがあります。つまり、節税効果だけでなく収益性も確認する必要があります。

また、相続税対策としてマンション購入を考える場合は「流動性」も重要です。流動性とは、必要になったときに売却しやすいかどうかを意味します。不動産は現金と違いすぐに売却できるとは限らないため、売却しやすい物件を選ぶことが将来のリスク対策になります。

• 都市部の人気エリア
• 管理状態の良いマンション
• 修繕積立金が適切に管理されている物件
• 大規模マンションで需要が安定している物件

さらに、相続税対策としては「区分マンション」と「一棟マンション」のどちらを選ぶかも重要なポイントになります。それぞれ特徴が異なるため、資産規模や目的に応じて選択する必要があります。

区分マンションは比較的少額から購入でき、管理も管理会社に任せられるため、相続税対策として初めて不動産を購入する人に向いています。一方、一棟マンションは収益性が高い場合もありますが、管理や空室リスクなどを自分で考える必要があり、資産規模が大きい場合に検討されることが多い方法です。

また、近年の税制改正によって、相続直前の駆け込み購入による節税効果は小さくなっています。そのため、マンション選びでは「長期保有」を前提に考えることが重要です。長期的に価値を維持できる物件を選ぶことで、相続税対策だけでなく資産形成としてもメリットを得られる可能性があります。

具体的には、次のような視点で物件を選ぶとよいでしょう。

• 人口が減少しにくい都市エリア
• 再開発予定のある地域
• 将来の売却需要が見込める物件
• 管理体制がしっかりしたマンション

相続税対策としてマンション購入を検討する場合、重要なのは「節税効果だけで判断しないこと」です。立地、賃貸需要、資産価値、流動性といった複数の要素を総合的に判断することで、相続後も家族にとって価値のある資産を残すことができます。結果として、相続税対策と資産運用の両方を実現できる可能性が高まります。

賃貸運用で評価額が下がる仕組み（貸家・貸家建付地評価）

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相続税対策としてマンション購入が有効とされる理由の一つに、「賃貸運用による評価額の減額」があります。これは、マンションを自分で使用するのではなく第三者に貸し出すことで、不動産の利用自由度が制限されるため、税法上の評価額が下がる仕組みです。税法では、このような不動産を「貸家」や「貸家建付地」として評価し、自宅として使用している不動産よりも低い評価額で相続税を計算します。

不動産を賃貸に出すと評価額が下がる理由は、「所有者が自由に使用・売却できない状態になるため」です。例えば入居者がいるマンションは、オーナーがすぐに自分で住むこともできませんし、売却する場合も空室の物件より条件が制限されます。このような利用制限を考慮し、税法では一定割合の評価減が認められています。

まず、建物部分の評価について見ていきましょう。賃貸マンションとして貸し出している場合、建物は「貸家」として評価されます。貸家評価では、固定資産税評価額から「借家権割合」を差し引いて評価額が算出されます。借家権割合は一般的に30％とされるため、建物の評価額は次のような計算になります。

例えば、建物の固定資産税評価額が3,000万円の場合、貸家として評価すると次のようになります。

• 固定資産税評価額：3,000万円
• 借家権割合：30%
• 貸家評価額：約2,100万円

このように、賃貸に出すだけで建物評価額が約30％下がる可能性があります。

次に、土地の評価方法です。賃貸マンションの土地は「貸家建付地」として評価されます。貸家建付地とは、土地の上に賃貸建物が建っている状態の土地を指します。この場合、土地評価額は次のような計算式で減額されます。

貸家建付地の評価額 ＝ 土地評価額 × (1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)

ここで使われる主な要素は次の通りです。

• 借地権割合：地域によって異なる（一般的に60〜70％）
• 借家権割合：全国一律30％
• 賃貸割合：賃貸している割合（満室なら100％）

例えば、土地評価額が5,000万円、借地権割合70％、借家権割合30％、満室賃貸の場合の評価額は次のようになります。

このように、土地についても賃貸状態であれば評価額が下がります。建物の貸家評価と土地の貸家建付地評価を合わせると、マンション全体の相続税評価額がさらに圧縮される可能性があります。

賃貸運用による評価減のメリットは、主に次の3つに整理できます。

• 建物評価額が借家権割合分（約30％）減額される
• 土地評価額も貸家建付地として減額される
• 家賃収入を得ながら相続税対策ができる

ただし、この制度を利用する際にはいくつかの注意点もあります。例えば、賃貸割合が低い場合や空室が多い場合は評価減の効果が小さくなることがあります。また、相続直前に無理に賃貸契約を結んだ場合、税務署から実態のない節税対策と判断される可能性もあるため注意が必要です。

さらに、近年は税制改正によって過度な節税スキームが制限されているため、短期間の対策よりも長期的な資産運用として賃貸マンションを保有することが重要になっています。適切な立地のマンションを選び、安定した賃貸経営を行うことで、相続税対策と資産形成の両方を実現できる可能性があります。

このように、賃貸運用による貸家・貸家建付地評価は、マンションを利用した相続税対策の重要な仕組みの一つです。建物と土地の両方で評価額が下がる可能性があるため、マンション購入を検討する際には賃貸運用の視点も含めて計画を立てることが大切です。

小規模宅地等の特例を活用した節税方法

相続税対策としてマンション購入を検討する際に、必ず理解しておきたい制度が「小規模宅地等の特例」です。この制度は、被相続人が利用していた土地について一定の条件を満たす場合、相続税評価額を大幅に減額できる仕組みです。特に自宅や賃貸用の土地に対して適用できるため、不動産を活用した相続税対策では非常に重要な制度とされています。

小規模宅地等の特例の最大の特徴は、土地の評価額を大幅に減額できる点です。通常、土地は路線価などを基準に評価されますが、この特例を利用することで、評価額の50％〜80％を減額できる可能性があります。そのため、相続税の課税対象額を大きく下げることができ、節税効果が高い制度として広く利用されています。

まずは、用途ごとの減額割合を整理してみましょう。

例えば、相続税評価額が1億円の土地があった場合、特定居住用宅地として80％減額が適用されると、評価額は2,000万円まで下がります。これだけでも相続税の課税対象額を大きく圧縮できるため、非常に大きな節税効果があります。

また、賃貸マンションの敷地についても「貸付事業用宅地」として特例が適用される可能性があります。この場合、土地評価額の50％を減額できるため、マンションを利用した相続税対策では重要な制度となります。

具体的なイメージを見てみましょう。

このように、小規模宅地等の特例は土地評価額を大きく圧縮できるため、マンション購入による相続税対策と非常に相性が良い制度です。特に都市部のマンションでは土地の評価額が高くなりやすいため、この特例の活用による節税効果は大きくなる傾向があります。

ただし、小規模宅地等の特例を利用するためには、いくつかの条件を満たす必要があります。代表的な条件は次の通りです。

• 被相続人が亡くなる直前までその土地を利用していたこと
• 相続人が一定期間その土地を保有し続けること
• 自宅の場合は同居親族などの要件を満たすこと
• 賃貸事業の場合は継続して賃貸経営を行うこと

特に注意したいのは「相続後の保有要件」です。多くのケースでは、相続税の申告期限までその土地を保有している必要があります。そのため、相続直後に売却してしまうと特例が適用されない可能性があります。

また、小規模宅地等の特例は他の制度と組み合わせることで、さらに節税効果を高めることができます。例えば次のような組み合わせが代表的です。

• マンション購入による評価額圧縮
• 賃貸運用による貸家建付地評価
• 小規模宅地等の特例による土地評価減
• ローン残高による債務控除

これらの制度を組み合わせることで、課税対象額を大きく圧縮できる可能性があります。そのため、資産規模が大きい家庭では、不動産を活用した相続税対策が広く検討されています。

ただし、近年の税制改正により、相続直前の不動産購入による節税スキームには一定の制限が設けられています。そのため、短期的な節税目的ではなく、長期的な資産管理の一環としてマンション購入を検討することが重要です。

結論として、小規模宅地等の特例は土地評価額を最大80％減額できる強力な節税制度です。マンション購入による相続税対策と組み合わせることで、大きな節税効果を得られる可能性があります。ただし適用条件や保有要件など注意点も多いため、制度の内容を理解したうえで計画的に活用することが大切です。

マンション購入による相続税対策のメリット

相続税対策としてマンション購入が検討される理由は、単に税金を減らせる可能性があるだけではありません。不動産を活用することで、評価額の圧縮、収益確保、資産承継のしやすさなど、複数のメリットを同時に得られる点が大きな特徴です。特に現金や預金だけで資産を保有している場合と比較すると、資産の運用方法としての幅が広がるため、多くの資産家が選択肢の一つとして検討しています。

ここでは、マンション購入による相続税対策の主なメリットを整理しながら解説します。

まず最も大きなメリットは「相続税評価額の圧縮」です。現金や預貯金は額面そのままが相続税評価額になりますが、マンションは土地と建物をそれぞれの評価方法で計算するため、実際の市場価格よりも低い金額で評価されることが多くあります。これにより、課税対象となる財産額を減らせる可能性があります。

このように、同じ1億円の資産でもマンションとして保有することで評価額が数千万円単位で下がる可能性があります。相続税は累進課税であるため、課税対象額が減ることで税額も大きく変わる場合があります。

次に挙げられるメリットは「家賃収入を得られる点」です。現金を預金として保有していても、現在の低金利環境では大きな利息収入は期待できません。しかし、マンションを賃貸に出すことで、毎月の家賃収入を得ることが可能になります。つまり、相続税対策と同時に資産運用も行えるという点が大きな特徴です。

• 毎月の家賃収入が得られる
• 長期的な資産運用が可能
• インフレ対策として実物資産を保有できる

三つ目のメリットは「賃貸運用による追加の評価減」です。マンションを第三者に貸し出すと、建物は貸家評価、土地は貸家建付地評価が適用され、評価額がさらに下がる可能性があります。これにより、相続税の課税対象額をさらに圧縮できるケースがあります。

例えば、賃貸マンションの場合には次のような評価減が考慮されます。

• 建物評価額：借家権割合（約30％）の減額
• 土地評価額：貸家建付地評価による減額

さらに、マンション購入時にローンを利用している場合には「債務控除」も利用できます。相続時に残っている借入金は相続財産から差し引くことができるため、課税対象額をさらに減らすことが可能です。

四つ目のメリットは「相続財産として残しやすい資産であること」です。不動産は現金と異なり、資産として形が残るため、相続人にとって資産としての実感を持ちやすいという特徴があります。特に都心や需要の高いエリアのマンションであれば、相続後に売却して現金化することも比較的容易です。

また、区分マンションの場合は1戸単位で保有できるため、資産分割の方法を検討しやすいというメリットもあります。例えば複数戸のマンションを所有している場合、相続人ごとに分けることも可能です。

ここまでのメリットを整理すると、マンション購入による相続税対策には次のような特徴があります。

ただし、近年は税制改正によって過度な節税スキームが制限されているため、以前のように短期間で大きな節税効果を得ることは難しくなっています。そのため、マンション購入による相続税対策は、節税だけでなく長期的な資産管理の視点で検討することが重要です。

結論として、マンション購入による相続税対策のメリットは「評価額圧縮」「収益確保」「資産承継」の3つを同時に実現できる可能性がある点です。ただし、物件選びや保有期間によって結果は大きく変わるため、節税効果だけに注目するのではなく、資産価値や将来の運用まで含めて検討することが大切です。

相続税対策マンション購入の3つのリスクと注意点

相続税対策としてマンション購入は有効な方法の一つとされていますが、メリットだけで判断するのは危険です。不動産には現金とは異なる特性があり、場合によっては相続後に大きな負担となる可能性もあります。特に近年は税制改正によって過度な節税スキームが制限されているため、事前にリスクを理解したうえで計画的に進めることが重要です。ここでは、マンション購入による相続税対策を検討する際に注意しておきたい代表的な3つのリスクを解説します。

1つ目のリスクは「遺産分割が難しくなること」です。現金や預貯金であれば、相続人同士で金額を分けるだけで簡単に分割できます。しかし、不動産は物理的に分割することが難しい資産です。そのため、相続人が複数いる場合には「誰がマンションを相続するのか」という問題が発生しやすくなります。

• 特定の相続人が不動産を相続する
• 共有名義にする
• 売却して現金で分ける

このような方法がありますが、共有名義にすると将来売却する際に全員の同意が必要になるなど、トラブルの原因になることもあります。相続税対策としてマンション購入を行う場合は、遺言書の作成や分割方法の事前検討も重要です。

2つ目のリスクは「納税資金が不足する可能性」です。相続税は基本的に現金で納付する必要があります。しかし、資産の多くを不動産に変えてしまうと、相続税を支払うための現金が不足するケースがあります。例えば、現金1億円をすべてマンション購入に使った場合、相続税を納めるための資金が手元に残らない可能性があります。

この問題を防ぐためには、次のような対策が考えられます。

• 現金を一定割合残しておく
• 生命保険で納税資金を準備する
• 売却しやすい物件を選ぶ

3つ目のリスクは「税務署に節税対策を否認される可能性」です。相続税対策としてマンション購入を行った場合でも、その目的が「過度な節税」であると判断されると、税務署が時価で評価するケースがあります。過去には、相続直前に借入を利用してマンションを購入し、大きく評価額を下げた事例が税務調査で否認されたケースもあります。

特に注意が必要なのは次のようなケースです。

• 相続直前に高額マンションを購入する
• 借入金を利用して極端な節税を行う
• 賃貸実態がほとんどない物件

このような場合、税務署が「不当な節税」と判断すると、実際の市場価格（時価）で再評価される可能性があります。そうなると、当初想定していた節税効果が失われるだけでなく、追徴課税が発生することもあります。

これら3つのリスクをまとめると、次のようになります。

このように、マンション購入による相続税対策にはメリットだけでなくリスクも存在します。重要なのは「節税効果だけを目的に不動産を購入しないこと」です。資産価値、賃貸需要、将来の売却可能性などを総合的に考えることで、相続後も家族にとって価値のある資産を残すことができます。専門家のアドバイスを受けながら計画的に進めることが、失敗しない相続税対策のポイントです。

相続トラブルを防ぐための遺産分割対策

画像はイメージです

相続税対策としてマンション購入を行う場合、税金の問題だけでなく「遺産分割」をどうするかを事前に考えておくことが非常に重要です。相続の現場では、税金よりも「遺産分割」を巡るトラブル、いわゆる「争族」が発生するケースが多いと言われています。特に不動産は現金のように1円単位で分けることができないため、相続人同士の意見が対立しやすい資産です。そのため、マンションを相続財産として残す場合は、あらかじめ分割方法を考えておくことがトラブル防止のポイントになります。

まず理解しておきたいのは、遺産分割には主に4つの方法があるという点です。それぞれ特徴が異なるため、相続人の人数や資産状況に応じて適切な方法を検討する必要があります。

この中でも特に注意が必要なのが「共有分割」です。共有名義にすると、一見すると公平に分けたように見えますが、将来売却する際には共有者全員の同意が必要になります。また、修繕費の負担や賃貸運用の方針を巡って意見が対立することもあります。そのため、専門家の間では共有名義はできるだけ避けるべきとされています。

相続トラブルを防ぐためには、次のような対策を事前に行うことが有効です。

• 遺言書を作成して分割方法を明確にする
• 相続人同士で事前に話し合いをしておく
• 代償分割のための現金を準備しておく
• 売却しやすいマンションを選ぶ

特に重要なのが「遺言書の作成」です。遺言書がある場合、基本的にはその内容に従って遺産分割が行われるため、相続人同士の話し合いによるトラブルを大きく減らすことができます。マンションなどの不動産がある場合は、誰が取得するのかを具体的に記載しておくことが望ましいでしょう。

また、相続税対策としてマンション購入を検討している場合は、「分けやすい資産構成」にすることも大切です。例えば、区分マンションを複数戸所有していれば、相続人ごとに分けることも可能になります。逆に、一棟マンションや大型不動産だけを保有していると、分割方法が限られるためトラブルが起きやすくなります。

このように、相続税対策としてマンション購入を行う場合は、「節税」と「遺産分割」の両方を同時に考える必要があります。税金を減らすことだけを目的に不動産を増やしてしまうと、相続人同士のトラブルにつながる可能性があります。結果として、家族関係が悪化してしまうケースも少なくありません。

相続対策の理想は、「税金を減らすこと」と「家族が円満に財産を引き継ぐこと」の両方を実現することです。そのためには、税理士だけでなく、相続に詳しい専門家と相談しながら、資産構成と遺産分割の方法を一体的に考えることが重要です。マンション購入による相続税対策を成功させるためには、こうした遺産分割の視点を忘れないことが大切です。

相続税対策でマンション購入を検討する際のチェックポイント

相続税対策としてマンション購入を検討する場合、単に「節税できるかどうか」だけで判断するのは危険です。不動産は購入後の運用や管理、将来の売却など多くの要素が関係する資産であるため、事前に複数のポイントを確認することが重要です。特に近年は税制改正によって過度な節税スキームが制限されているため、長期的な資産戦略として慎重に検討する必要があります。

ここでは、相続税対策としてマンション購入を行う際に確認しておきたい重要なチェックポイントを整理して解説します。

1. 節税効果のシミュレーションを行う

まず最初に確認すべきなのは、実際にどれくらい相続税が減るのかという点です。相続税は基礎控除や相続人の人数によって課税額が変わるため、資産状況によっては大きな節税効果が出ない場合もあります。購入前に税理士などの専門家と相談し、具体的なシミュレーションを行うことが重要です。

2. 賃貸需要のある立地を選ぶ

マンションを賃貸に出すことで評価額を下げる効果が期待できますが、入居者がいなければ家賃収入が得られません。空室が続くと管理費や修繕費だけが負担になる可能性があります。そのため、賃貸需要の高いエリアを選ぶことが重要です。

• 駅から徒歩10分以内の物件
• 人口が増えている都市エリア
• 大学・オフィス街が近い地域
• 賃貸需要が安定しているエリア

3. 将来売却しやすい物件か確認する

相続後に売却して現金化する可能性もあるため、売却しやすい物件を選ぶことが重要です。流動性の低い不動産は相続人の負担になる可能性があります。人気エリアのマンションや管理状態の良い物件は、比較的売却しやすい傾向があります。

4. 管理状態と修繕計画を確認する

マンションは長期的に管理される資産です。管理体制が不十分な物件では資産価値が下がる可能性があります。購入前には管理組合の状況や修繕積立金の計画を確認しておくことが大切です。

5. 納税資金を確保できるか確認する

相続税は原則として現金で納付する必要があります。資産の多くを不動産に変えてしまうと、納税資金が不足するリスクがあります。そのため、一定の現金資産を残しておくことや、生命保険などで納税資金を準備することも検討する必要があります。

6. 税制改正の影響を理解しておく

2024年の税制改正ではタワーマンションの評価方法が見直され、2026年以降は賃貸不動産の「5年ルール」など新しい制度も導入されています。これにより、相続直前の不動産購入による節税効果は以前より小さくなっています。最新の税制を理解したうえで購入を検討することが重要です。

このように、相続税対策としてマンション購入を行う場合は、税金だけでなく資産運用としての側面も考慮することが重要です。節税効果、賃貸需要、資産価値、流動性などを総合的に判断することで、相続後も家族にとって価値のある資産を残すことができます。購入前には税理士や不動産の専門家と相談し、十分な検討を行うことが失敗しないためのポイントです。

まとめ｜マンション購入による相続税対策のポイント

• マンションは現金よりも相続税評価額が低くなりやすく、課税対象額を圧縮できる可能性がある。
• 不動産は「土地は路線価」「建物は固定資産税評価額」で計算されるため、市場価格より低い評価になるケースが多い。
• 賃貸運用を行うと「貸家評価」「貸家建付地評価」により、建物・土地の両方で評価額がさらに下がる可能性がある。
• ローンを利用して購入した場合は「債務控除」によって借入残高を相続財産から差し引くことができ、課税価格の圧縮につながる場合がある。
• 小規模宅地等の特例を活用すれば、土地評価額を最大80％（賃貸用は50％）減額できる可能性があり、不動産を使った相続対策では重要な制度となる。
• 2024年の税制改正によりタワーマンションの過度な節税は抑制され、評価額が市場価格の約60％水準に補正されるケースが増えている。
• さらに「貸付用不動産の5年ルール」により、相続直前の駆け込み購入による大幅な節税は難しくなり、長期保有を前提とした対策が重要になっている。
• 節税効果だけで物件を選ぶのではなく、立地・賃貸需要・資産価値・売却しやすさなどを総合的に判断することが成功のポイント。
• 不動産は分割しにくい資産のため、遺言書の作成や分割方法の検討など、相続トラブルを防ぐ準備も同時に行うことが重要。
• マンション購入による相続税対策は「節税・資産運用・資産承継」を同時に考える方法だが、効果は個別の資産状況によって大きく変わるため、必ず税理士など専門家とシミュレーションを行うことが望ましい。